CẬP NHẬT KẾT QUẢ KINH DOANH

1. KQKD Q2/2025: DTT = 19,022 tỷ VND (-33% YoY) và LNST-CĐTS = 7,553 tỷ VND (-31% YoY), mức tăng trưởng âm chủ yếu do phần lớn sản phẩm được bàn giao là các dự án hiện hữu (Vinhomes Royal Islands, Ocean Park 2&3) trong khi các giao dịch bán buôn được lên kế hoạch ghi nhận vào 2H2025.

Biên LNG mảng kinh doanh bất động sản tiếp tục xu hướng co lại về 33.5% so với mức trung bình 38.4%; chủ yếu do các chính sách chiết khấu bán hàng tại OCP 2 & 3 trong thời điểm thị trường còn yếu trong năm 2024.

Doanh số mở bán mới trong 2Q2025 đạt 32.5 nghìn tỷ VND (-8% YoY) hoàn toàn đến từ các giao dịch bán lẻ, trong đó 2 dự án mới - Vinhomes Golden City (241ha Hải Phòng) và Vinhomes Green City (197ha Long An) đóng góp 25%, phần còn lại vẫn đến từ các dự án cũ 19.7% từ Wonder City, 43% từ Royal Islands.

Tiến độ triển khai các dự án khác tương đồng với kỳ vọng của BSC:

• Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, HCMC): khởi công xây dựng 19/04/2025,

• Làng Vân (Đà Nẵng) khởi công ngày 22/06/2025

2. Lũy kế 1H2025, DTT = 34,720 tỷ VND (-5% YoY) và LNST-CĐTS = 10,242 tỷ VND (-13% YoY) - hoàn thành 24% kế hoạch kinh doanh năm 2025 và 28% dự phóng của chúng tôi. Trong khi đó, doanh thu mở bán mới đạt 67.5 nghìn tỷ VND (+31% YoY) – tương đương 46% dự phóng của BSC. Tại thời điểm cuối 1H2025, tổng giá trị backlog đang ở mức cao nhất lịch sử, đạt 138.2 tỷ VND (+16% YoY) trong đó 41% đến từ bán buôn sẽ là động lực hỗ trợ KQKD 2H2025.

Chúng tôi lưu ý rằng KQKD của các doanh nghiệp BĐS phụ thuộc vào thời điểm bàn giao dự án và đặc biệt biến động đối với những doanh nghiệp thường xuyên phát sinh các giao dịch bán sỉ như VHM. Trong khi đó, tiến độ triển khai dự án vẫn tương đồng với kỳ vọng của chúng tôi và lợi nhuận dự kiến sẽ rơi vào 2H2025 khi (i) các giao dịch bán sỉ được ghi nhận (ii) 46% backlog đến từ các dự án đang bàn giao.